經(jīng)濟(jì)適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。人在購買或居住這套房子時(shí)，受到一定的條件和時(shí)間限制。那么，如果不滿足時(shí)間約束，買賣它是有效行為嗎？下面上海房產(chǎn)律師用一個(gè)案件來回答大家的問題。

　　一、基本案情

　　2016年3月9日，陳某以6萬元人民幣從李手中買下一套房子，并與李簽訂了一份6萬元人民幣的合同。但是李在收到付款后并沒有把房子交給陳某。陳某要求他退貨，李以沒有錢為由，拒絕退貨。陳威利起訴法院，要求李履行合同或退還購買價(jià)款和利息。

　　法院經(jīng)審理查明，涉案樓房為經(jīng)濟(jì)適用房，系李于2012年購買，至今不到5年。因此，原被告簽訂的房屋買賣合同違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。據(jù)此，法院判決李返還購房款6萬元并支付相應(yīng)利息。

　　二、案例分析

　　根據(jù)目前我國《經(jīng)濟(jì)適用房管理工作辦法》第三十條明確規(guī)定：

　　1、社會(huì)福利住房買家的產(chǎn)權(quán)有限。如買方因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓社會(huì)福利住房，政府須按原價(jià)回購社會(huì)福利住房，并考慮折舊及價(jià)格水平等因素。

　　2、購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年，購買上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可以優(yōu)先回購；

　　3、購房者還可以按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益和其他相關(guān)款項(xiàng)，獲得完整的產(chǎn)權(quán)。

　　我國合同法規(guī)定，違反法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同自始無效?，F(xiàn)實(shí)中影響合同效力的因素很多，提醒廣大市民，今后在購房過程中，除了考慮房屋的區(qū)位、戶型外，還要特別注意房屋的性質(zhì)、權(quán)屬、是否被抵押、查封，是否屬于法律禁止上市交易的類型，以免合同違反法律，自身權(quán)益得不到保障。

　　商品房預(yù)售合同是也是一種具有特殊的買賣合同，其特殊性研究主要原因在于通過合同標(biāo)的是一種比較特殊的商品，因此我國法律制度對(duì)于此種商品的開發(fā)公司經(jīng)營管理活動(dòng)的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同關(guān)系有著自己相對(duì)更加嚴(yán)格的條件可以要求，這些工作條件也就是商品房預(yù)售合同的生效要件，開發(fā)商不具有預(yù)售許可條件而與購房人簽訂商品房預(yù)售合同的，屬于違反相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，原則上應(yīng)確定施工合同無效，主要存在過錯(cuò)在開發(fā)商一方應(yīng)按合同法的規(guī)定對(duì)購房人承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　在合同有效的前提下，當(dāng)事人對(duì)不能按照合同充分履行的產(chǎn)品實(shí)際履行的法律責(zé)任主要包括：

　　一、開發(fā)商未按約定時(shí)間交房的法律責(zé)任。

　　發(fā)展商如未能在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋，除法定豁免及約定豁免外，須就延遲交付房屋承擔(dān)違約。在正常情況下，雙方在合同中約定，如果賣方未能按時(shí)交付房屋，賣方應(yīng)根據(jù)中國人民銀行關(guān)于延期付款的有關(guān)規(guī)定，在每次延期付款后一天交付房屋，按照預(yù)期付款總額的計(jì)算部分向買方支付一定的 liquidateddamage。買方逾期不交貨的，可以解除合同。賣方應(yīng)當(dāng)按照銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率將存款翻倍，退還已支付的購買價(jià)款，并償還購買價(jià)款利息。實(shí)際上，違約的責(zé)任應(yīng)該按照期限和違約的理由來考慮，如果期限在合理的期限內(nèi)，那么違約方應(yīng)該承擔(dān)罰款并繼續(xù)履行合同；如果逾期時(shí)間過長，發(fā)展商遲交房屋，那么買方有權(quán)要求解除合同并賠償損失。

　　二、房屋已實(shí)際交付但不能按合同約定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的法律責(zé)任。

　　辦理中國房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方企業(yè)不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)違約行為責(zé)任，即賠償買方可以由此我們?cè)斐傻膿p失，實(shí)踐中學(xué)習(xí)往往對(duì)買方的損失以及不易通過確定，可按照逾期天數(shù)賠償具有一定影響數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償制度經(jīng)濟(jì)發(fā)展損失。

　　由于買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因，未能申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證的，賣方不承擔(dān)違約。

　　三、開發(fā)商交付的房屋不符合企業(yè)合同管理規(guī)定的法律社會(huì)責(zé)任

　　交付的房屋不符合合同規(guī)定，通常面積數(shù)量不符合質(zhì)量不符合房屋類型等，因面積不符合合同已約定、自約定、合同未約定，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，如因勘測(cè)錯(cuò)誤計(jì)算公共面積分配不正確，原合同價(jià)格不變，如因開發(fā)商變更而發(fā)生設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，雙方應(yīng)按實(shí)際面積協(xié)商價(jià)格。除了上述兩個(gè)原因外，如果發(fā)生面積錯(cuò)誤，原則上按照有利于買方的原則處理，即實(shí)際面積超過合同面積，合同價(jià)格不變，實(shí)際面積低于合同面積的，應(yīng)退還不足的部分。質(zhì)量不能令人滿意的，應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施修繕房屋，賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失； 房屋有缺陷、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，不能在合理期限內(nèi)修繕的，應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同并賠償損失。同時(shí)房屋開發(fā)商應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證和住宅使用規(guī)范，按照規(guī)定履行保修義務(wù)。

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