購房者在買房時(shí)可能會(huì)考慮房屋產(chǎn)權(quán)的問題。通常，房屋的產(chǎn)權(quán)主要分為大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房。大部分人都愿意購買大產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橘徺I小產(chǎn)權(quán)房是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。那么，大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房到底有哪些區(qū)別呢？房屋基地房屋是小產(chǎn)權(quán)嗎？下面由上海律師為大家一一解答。

　　隨著我們國家對農(nóng)業(yè)的重視，各種發(fā)展農(nóng)村知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度紅利政策的出臺(tái)，人們的目光開始逐漸成為聚焦于村里的宅基地房，大產(chǎn)權(quán)即完全不同產(chǎn)權(quán)，包括企業(yè)房產(chǎn)可以使用權(quán)證與國有土地資源使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入一個(gè)二級資本市場時(shí)，無需進(jìn)行繳納土地出讓金和投資收益收成。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村學(xué)生集體土地上工程建設(shè)的房屋，沒有自己繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

　　小產(chǎn)權(quán)房

　?、傩‘a(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)頒發(fā)，個(gè)人發(fā)展并沒有進(jìn)行實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

　?、趥€(gè)人自己想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后我們才能夠發(fā)展進(jìn)行。

　　小產(chǎn)權(quán)住宅建設(shè)用地一般為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，而這種產(chǎn)權(quán)只能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民自己購買居住。

　?、苜徺I小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)繳土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

　　大產(chǎn)權(quán)房

　　①《大產(chǎn)權(quán)室房產(chǎn)證》由國家頒發(fā)，經(jīng)國家批準(zhǔn)認(rèn)可。

　?、诠と丝梢悦赓M(fèi)或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)的房間，沒有時(shí)間上。

　　③大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家（也就是我們當(dāng)?shù)兀﹦潛芑蛘咄ㄟ^轉(zhuǎn)讓的，銷售服務(wù)對象可以是一個(gè)任何人。

　　④購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以通過自由發(fā)展進(jìn)行研究使用或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何管理費(fèi)用。

　　二、房屋基地房屋是小產(chǎn)權(quán)嗎？

　　根據(jù)法律規(guī)定，宅基地房是不能隨意轉(zhuǎn)讓的，只允許在本村村民之間買賣流轉(zhuǎn)，并且還有標(biāo)準(zhǔn)面積的限制，抵押貸款也是只有個(gè)別試點(diǎn)才有。

　　雖然所有房屋都建在集體土地上，但是房屋基礎(chǔ)房屋和小產(chǎn)權(quán)房屋本質(zhì)上是不同的。需要明確的是，宅基地住房是合法的，受法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是違法建設(shè)，不受法律保護(hù)。村民或市民在村里集體購買的房屋基地房屋或小產(chǎn)權(quán)房屋在法律上是無效的。此外，村民自己也有宅基地房屋宅基地證書，但是沒有小產(chǎn)權(quán)房屋，小產(chǎn)權(quán)房屋只有第三方建造的房屋頒發(fā)了一些非正式的所有權(quán)證書的含義。

　　三、房屋基礎(chǔ)住宅是一種有限的大產(chǎn)權(quán)住宅

　　有人可以認(rèn)為宅基地房是有局限的大產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)槲覀兏鶕?jù)企業(yè)目前的法律制度規(guī)定，雖然宅基地房具有一個(gè)完整權(quán)能，但是他們?yōu)榱谁h(huán)境保護(hù)本村集體村民的福利，還是不能與城市社區(qū)居民或是外村人進(jìn)行買賣流轉(zhuǎn)。但是對于農(nóng)村宅基地房抵押貸款試點(diǎn)的推行，說明這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)正在不斷探索研究如何讓宅基地房真正越來越有價(jià)值，為百姓增加收益尋找有效途徑。

　　四、最高法已明確：農(nóng)村宅基地房屋到底能不能買？

　　最高發(fā)展人民對于法院在北京大學(xué)召開第八次全國各地法院關(guān)于民事商事審判管理工作環(huán)境會(huì)議。中共中央政治局委員、中央政法委書記孟建柱同志沒有專門研究作出一個(gè)重要批語。最高人民需要法院院長周強(qiáng)出席會(huì)議并講話。各省、自治區(qū)、直轄市高級服務(wù)人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院可以生產(chǎn)能力建設(shè)工程兵團(tuán)分院以及教學(xué)計(jì)劃單列市中級人民法院派員參加各種會(huì)議。中央政法委、全國人大常委會(huì)法工委、國務(wù)院法制辦等中央經(jīng)濟(jì)國家行政機(jī)關(guān)主要代表，部分我們?nèi)珖舜蟠怼⑷珖f(xié)委員、最高人民法院特邀咨詢員、最高人民法院特約監(jiān)督員制度以及一些有關(guān)技術(shù)專家學(xué)者應(yīng)邀列席會(huì)議。

　　其中，會(huì)議對農(nóng)村居民點(diǎn)用地出讓案件，形成了以下意見：

　　1、在國家進(jìn)行確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以通過按照我們國家經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)理論指導(dǎo)教師意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

　　在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋的出售合同被視為無效。合同無效后，買方應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)和其他因素，確定買方要求退還購買價(jià)款及其利息，并賠償重建或者重建費(fèi)用。

　　例如，義烏市頒布了九項(xiàng)農(nóng)村居民點(diǎn)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定（試行）。

　　因此，房屋基地的房屋銷售合同是有效的，一定要看試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)！

　　2、在涉及中國農(nóng)村宅基地或農(nóng)村發(fā)展集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事法律糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤收入分配等合同管理權(quán)利的，應(yīng)提供一個(gè)政府工作部門之間關(guān)于我國土地資源利用網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足學(xué)生集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地等要求的審批文件系統(tǒng)或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)服務(wù)合同應(yīng)按無效數(shù)據(jù)處理。

　　農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律政策法規(guī)的規(guī)定可以進(jìn)行。對于我們由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)通過綜合分析考慮出賣人出售房屋是否需要經(jīng)過審批同意、合同管理是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同發(fā)展情況，妥善處理，具體內(nèi)容如下：

　　第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，視為有效。

　　第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果企業(yè)取得有關(guān)社會(huì)組織和部門進(jìn)行批準(zhǔn)的，可以通過認(rèn)定合同管理有效。

　　第三，未經(jīng)有關(guān)組織或者部門批準(zhǔn)，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人出售房屋，未實(shí)際履行合同或者購買人未實(shí)際居住和使用房屋的，合同無效。

　　第四，對于未經(jīng)有關(guān)單位和部門批準(zhǔn)向外地人出售房屋，如果合同已經(jīng)履行，購房人已經(jīng)實(shí)際居住和使用房屋，暫時(shí)不得對合同的有效性采取立場，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)采取尊重現(xiàn)狀、保持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)房屋的現(xiàn)狀和繼續(xù)居住和使用房屋的權(quán)利。

　　對此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：

　　第一，根據(jù)上述第三種情況，雙方應(yīng)當(dāng)退還住房和住房付款。

　　第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

　　以上就是“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。