“名下買房”的發(fā)生有多種原因和形式，限購(gòu)政策的實(shí)施造成名下買房事件頻發(fā)。本文旨在通過(guò)介紹實(shí)名購(gòu)房的相關(guān)規(guī)定和理論，總結(jié)提煉實(shí)名購(gòu)房的司法裁判規(guī)則。截至2018年12月底，在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)直接輸入“名下買房”共檢索到裁判文書(shū)3170件，其中刑事案件1件，民事案件2809件，行政案件14件，最高人民法院判決書(shū)1件。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)了解。

　　基本理論

　　一、借名買房的原因：

　 　(1）規(guī)避法律和政策:規(guī)避購(gòu)房限制；。規(guī)避貸款限制和其他借貸障礙；。程序簡(jiǎn)單，減少稅費(fèi)；

　?。?）爭(zhēng)享特定企業(yè)購(gòu)房政策優(yōu)惠；

　　（3）隱藏自己真實(shí)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信息；

　?。?）其他原因。

　　二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1.借貸名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，往往是因?yàn)槊x房產(chǎn)所有者出爾反爾，導(dǎo)致投資者無(wú)法獲得住房產(chǎn)權(quán)。

　　2.如以借用名義購(gòu)買普通房屋，登記置業(yè)人士不會(huì)承認(rèn)借用名義購(gòu)買房屋的事宜，否則登記置業(yè)人士便會(huì)死亡。

　　3.第三人對(duì)登記購(gòu)買人向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)提出異議的。比如，登記購(gòu)房人的配偶往往會(huì)對(duì)婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)名下購(gòu)房的事實(shí)，要求確認(rèn)房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　4.房產(chǎn)被名義購(gòu)房人可以轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院進(jìn)行強(qiáng)制要求執(zhí)行。

　　裁判規(guī)則

　　實(shí)踐要點(diǎn)之一： 貸款買房協(xié)議具有一般合同約束力，應(yīng)被視為有效合同。

　　案件： 譚萬(wàn)星、雷光之，深圳市景達(dá)旅游有限公司房屋糾紛民事審判（2011）民申詞典第261號(hào)

　　最高法認(rèn)為：

　　關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題。根據(jù)本案一、二審及本院再審審查認(rèn)定的事實(shí)，雖然再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興于2000年8月30日與王海龍公司簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，且經(jīng)有關(guān)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，爭(zhēng)議房產(chǎn)登記在譚萬(wàn)興名下，但廣智公司于1999年6月1日與王海龍公司簽訂的《購(gòu)買公寓樓協(xié)議》中所購(gòu)買的房產(chǎn)涵蓋了本案爭(zhēng)議房產(chǎn)。再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興還于2000年8月17日與廣智公司簽訂協(xié)議，明確約定“廣智公司以譚萬(wàn)興名義購(gòu)買房屋的首付款及按揭款由廣智公司支付，房屋產(chǎn)權(quán)歸廣智公司所有”，以乙方（譚萬(wàn)興）名義購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)歸廣智公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣智公司）索要。此外，本案有充分證據(jù)證明，爭(zhēng)議房產(chǎn)的首付款、按揭款等相關(guān)款項(xiàng)實(shí)際上是由再審被申請(qǐng)人雷、景達(dá)旅游或案外人公司支付的。因此，一、二審判決認(rèn)定爭(zhēng)議房地產(chǎn)登記在再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興名下，有事實(shí)依據(jù)。再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興雖對(duì)再審被申請(qǐng)人擁有爭(zhēng)議房產(chǎn)的事實(shí)提出異議，但不能否認(rèn)其代為持有的事實(shí)，且其未提供證據(jù)證明本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項(xiàng)系其本人支付，故本案爭(zhēng)議房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興所有。

　　實(shí)務(wù)工作要點(diǎn)二：因借名買房需承擔(dān)被法院進(jìn)行強(qiáng)制要求執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能沒(méi)有因此我們否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　案情： 遼寧中吉哈爾濱低溫氣體液化設(shè)備有限公司徐培新、曾賽外人執(zhí)行第二審民事異議判決（2018年）遼寧民主211

　　遼寧省高院認(rèn)為：

　　對(duì)于長(zhǎng)江深圳公司聲稱“房地產(chǎn)持有協(xié)議的效力代表真實(shí)與否，其目的是規(guī)避限購(gòu)政策，其行為的目的和手段不合法，應(yīng)受到法律責(zé)難”，首先，限購(gòu)政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政控制和管理的手段，不是法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而且，徐培新已經(jīng)占領(lǐng)了長(zhǎng)城以外的購(gòu)房資格，失去了長(zhǎng)城以外的購(gòu)房資格，不會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)購(gòu)房限制的失敗，也不會(huì)損害公共利益。其次，本案中的房地產(chǎn)持有協(xié)議和商品房買賣合同是在哈爾濱－深圳公司與大慶慶然天然氣公司簽訂貸款合同和與曾慶然簽訂擔(dān)保合同之前形成的，沒(méi)有惡意轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、避免債務(wù)、損害他人利益的行為。因此，徐培新需要承擔(dān)被法院強(qiáng)迫用假名購(gòu)買房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但不能否認(rèn)剝奪了涉案房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：對(duì)于其他親屬關(guān)系之間進(jìn)行約定的借名買房協(xié)議，可通過(guò)購(gòu)房票據(jù)、實(shí)際需要使用或控制房屋等客觀發(fā)展情況來(lái)認(rèn)定。

　　案件：1.任某1、任某2合同管理糾紛進(jìn)行申訴、申請(qǐng)國(guó)家民事執(zhí)行裁定書(shū)（2017）京民申4182號(hào)

　　北京市高院認(rèn)為：

　　經(jīng)審查，法院認(rèn)定，對(duì)于案件所涉房屋是否與任與王以買房為名構(gòu)成關(guān)系的問(wèn)題，根據(jù)當(dāng)事房屋來(lái)源、拍賣金額的支付、房屋相關(guān)文件的持有、房屋的實(shí)際使用、任與王交換等情況，一審、二審法院認(rèn)為，某四與某王以化名買房的可能性很大，認(rèn)為事實(shí)存在并有一定的事實(shí)依據(jù)。雖然任一、任二駁斥了這一點(diǎn)，但對(duì)于由誰(shuí)來(lái)支付購(gòu)買金錢，任四是否實(shí)際占用、購(gòu)買手續(xù)以及任四文件為何由王某提出等事實(shí)并不清楚，也沒(méi)有提供充分有效的證據(jù)來(lái)佐證。一審法院和二審法院駁回他的申訴并非不恰當(dāng)。此外，本案認(rèn)定任四與王某之間存在借貸關(guān)系，并不否認(rèn)（2004年）《執(zhí)法文書(shū)》第272-1號(hào)民事裁決的法律效力。王先生雖然非法以任何4個(gè)房子的名義參與拍賣，但并不一定導(dǎo)致關(guān)系在買賣的幌子下無(wú)效。任何一個(gè)1，任何一個(gè)2提供的證據(jù)，住房拖欠物業(yè)費(fèi)，不能推翻借房的事實(shí)。

　　案例：2。馬某訴請(qǐng)合同糾紛民事裁定書(shū)（2017）京民申字第792號(hào)。

　　北京市高院認(rèn)為：

　　經(jīng)過(guò)審查，法院認(rèn)為，當(dāng)事雙方有義務(wù)提供證據(jù)，證明其申訴所依據(jù)的事實(shí)或反駁另一方的申訴。在這種情況下，MA 7就其索賠與其母曬之間存在貸款購(gòu)買房屋的法律關(guān)系，提交了曬生前的《我的意見(jiàn)》作為證據(jù)。馬3、馬5、馬4和馬6都同意馬7提到的事實(shí)主張和證據(jù)，馬1和馬2也同意我的意見(jiàn)的真實(shí)性。因此，一審法院和二審法院認(rèn)為馬7與譚某以貸款名義形成買賣合同關(guān)系，并無(wú)不妥之處。房改雖然涉及住房問(wèn)題，但根據(jù)相關(guān)政策，住房可以上市交易，因此MA 1、 MA2聲稱以假名義購(gòu)房無(wú)效，法律依據(jù)不足。“我的意見(jiàn)”是陳在他去世前對(duì)該房屋的來(lái)源、購(gòu)買和所有權(quán)的描述。它沒(méi)有表明財(cái)產(chǎn)將如何處理后，他的死亡，因此，馬1，馬2主張“我的意見(jiàn)”應(yīng)該是譚叢書(shū)中的遺囑，缺乏依據(jù)。由于馬、譚之間的關(guān)系是以買房為名建立起來(lái)的，有關(guān)房屋雖以譚的名義登記，但并不屬于馬、譚的共同財(cái)產(chǎn)，因此認(rèn)為公證的遺囑部分有效，按照這一遺囑部分繼承的觀點(diǎn)缺乏法律依據(jù)。

　　實(shí)踐四點(diǎn)： 在“借名買房”的情況下，對(duì)實(shí)際購(gòu)房者形成間接證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈，證明其實(shí)際購(gòu)房者，應(yīng)確認(rèn)房屋的實(shí)際所有人。

　　案由:有權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查審判監(jiān)督民事裁定書(shū)（2016）今敏申1745號(hào)

　　天津市高院認(rèn)為：

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛。關(guān)于企業(yè)雙方信息是否能夠存在借名買房關(guān)系發(fā)展事實(shí)的問(wèn)題。再審申請(qǐng)人趙建章與被申請(qǐng)人趙建國(guó)是一個(gè)兄弟公司關(guān)系，雙方相互之間以及不存在借名買房的書(shū)面協(xié)議。但是我們根據(jù)中國(guó)已經(jīng)無(wú)法查明的事實(shí)，涉訴房屋的買賣合同中“趙建國(guó)、趙媛”的簽名系被申請(qǐng)人趙建國(guó)親筆書(shū)寫(xiě)，涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等費(fèi)用管理均由被申請(qǐng)人趙建國(guó)支付，涉訴房屋的買賣合同、契稅發(fā)票、維修市場(chǎng)基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均由被申請(qǐng)人趙建國(guó)持有，且房屋交付后由被申請(qǐng)人趙建國(guó)時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部裝修并居住至今。綜合分析上述影響因素，本院學(xué)生認(rèn)為被申請(qǐng)人趙建國(guó)已經(jīng)完成了自己舉證證明責(zé)任，以上這些事實(shí)形成了具有完整的證據(jù)鏈，原審人民法院據(jù)此認(rèn)定需要雙方可能存在借名買房關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)。再審申請(qǐng)人趙建章、趙媛主張主要包括購(gòu)房款、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用均系向被申請(qǐng)人趙建國(guó)所借，雙方僅存在一種債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)系，但未通過(guò)提供重要證據(jù)制度予以研究證實(shí)，該主張學(xué)習(xí)不能同時(shí)成立。關(guān)于借名買房的效力社會(huì)問(wèn)題，本案的訴爭(zhēng)房屋不同性質(zhì)也是屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房并非禁止流通物，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋的契稅繳納已滿五年，已經(jīng)逐漸取得了一些上市商業(yè)交易的條件。在符合實(shí)際交易環(huán)境條件并繳納稅款后進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易，并不一定會(huì)對(duì)其他國(guó)家、集體活動(dòng)或者對(duì)于第三人利益從而造成嚴(yán)重?fù)p害，雙方借名買房應(yīng)屬有效。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。